どうも、Daichi（@Daichi_lifeblog）です。
副業を通して月間10万円ほど不労収入を得ています。
こんな質問に答えます。
この記事を書いている僕は、現在１件の不動産を所有しています。地に足ついた感じの不動産投資をしています。
はじめにですが、基本的に不動産投資の話を聞く場合は、不動産売買の仲介でもなく、不動産を売っている会社でもなく、不動産を経営している人に聞きましょう。
売る側か、買っている側かで意見が当然違い、サラリーマンならほとんどが買う側の人なので、買う側の意見を8割くらい聞いて、残り２割くらいを売る側の人の意見を聞きましょう。
サラリーマンで不動産投資の副業で失敗する理由は「売る側」の意見しか聞かないからだと思います。
本記事は自分の経験から「サラリーマン副業としての不動産投資の選び方・おすすめ・始め方の手順」を紹介します。
本記事で、少しでもサラリーマン副業としての不動産投資の雰囲気を掴んでもらえたら嬉しです。不動産は、堅実に経営すれば安定した収入源になります。不動産を通して、ゆとりある生活をつくっていきましょう。
目次
不動産投資の種類と概要
不動産投資って種類がたくさんあって良くわからないですよね。そのため今回は厳選して３つの種類に分けて紹介します。
僕自身、この３つの種類の特徴をおさえて、最初はワンルーム（区分）に落ち着きました。
①区分モノ
②一棟モノ
③戸建て
①区分モノ
区分モノは、あるマンションやアパートの１室を購入して経営する投資です。
１部屋になる分、金額を抑えることができて、金額的なリスクを下げることができます。
②一棟モノ
一棟モノはマンションやアパートメントを１つまるまる購入する投資です。
部屋数が増えるので空室率のリスクをワンルームより下げることができますが、一方でトータルの額が増えるために金銭的なリスクは高まります。
③戸建て
戸建ての家を購入して、賃貸にだす投資です。
戸建て投資の場合には、新築でする人はほぼいなく、中古を購入→リノベ→貸し出し、という流れがほとんどですね。
稀に、新築を購入したばかりのサラリーマンが転勤で住めなくなったために貸しに出したら収益が出てラッキーだったという話も聞きます。
３種類のカテゴリーを分ける他の見方
不動産投資を考えると難しく思えるのは、上の３つのカテゴリーの中で、さらにそれぞれの物件のステータスによってカテゴリー化する必要があるからです。このカテゴリー化もたくさんあるので代表的なものをピックアップします。
✔️カテゴリー主要３選
新築・中古 | 新築か中古かの違い。
築年数 | 中古のうち、建てられてから築年数。特に法規制変更前後に注目が集まる。
ワンルームorファミリー | 一人暮らし用か家族用かの違い。
最低でも、これら３つのカテゴリーに関して情報を集めて、自分の投資スタイルに合っているのか？物件の寿命・リスクとして問題は小さいのかを考えていきます。
不動産投資を選ぶ時の戦略概要
具体的にどうやって不動産を選ぶかという戦略を簡単に紹介しますが、、、どのカテゴリーもメリット・デメリットと特徴があるので、一概にどれが良いというのは正直ありません。
不動産投資を選ぶときの流れは、
[区分モノ 一棟モノ 戸建て]の中の[新築or中古 築年数 ワンルームorファミリー]を選びながら自分の最適解を見つけていく作業になります。
それぞれの特徴を知って、自分の目指したい投資を模索していくしかありません。
サラリーマン副業の不動産投資のメリット・デメリット
サラリーマン副業の不動産投資のメリットは次のとおりです。
✔️ メリット
・安定資産になる
・不労所得である
・通貨変動の影響を受けない
・収入額が大きい
サラリーマン副業の不動産投資のデメリットは次のとおりです。
✔️ デメリット
・失敗したときの金銭的負担が大きい
・融資がつかず、始めたくてもできない
・流動性が低い（簡単に現金にできない）
サラリーマン副業の不動産投資におすすめの種類【初心者Q&A】
サラリーマンが副業で不動産投資するにあたって、よくある質問は次の通りです。僕自身、この点はとても気になりました。
質問①：空室リスクをどう下げるか
質問②：融資はつくのか
質問③：どの不動産投資がおすすめなのか
質問①：空室リスクをどう下げるか
一番不安なのが空室リスクだと思います。
空室ができると、家賃収入がへり、ローンをしている場合は、返済金をまかなえない可能性もあり、これだけは絶対に避けるべきです。
収益率をあげたいのであれば、空室リスクを下げるための対策を自分で行う方法はたくさんありますが、これはすでに不動産経営者の域です。不動産投資初心者で、かつサラリーマン本業が忙しい人は、細かくケアできるかは不明です。
そんな場合は少し利益率が下がりますが家賃保証をしてくれる会社があるので依頼しましょう。月に数千円単位で空室時の家賃を保証してくれるので、始めての投資でリスクを完全に排除したい場合には保証をつけるべきだと思います。
質問②：融資はつくのか
融資がつくかはその人の経済ステータスによるところが多く、僕がサラリーマンという立場から、銀行側にチェックされたのは、年収と勤続年収、与信（クレジットカードの利用履歴）です。
大手銀行で不動産投資の融資の相談を社会人２年目に言った時は、「もう少しご勤務されてからでないと融資は厳しいかもしれません」と断られました。。。
目安は勤続年数３年目くらいならOKのようで、それ以降は割と話が通りやすい印象でした。
融資額は、年収と銀行によって変わりますが、もっともカラいところでも年収の３倍程度の借り入れだと割と通りやすい印象でした。
また与信について、キズがあると銀行からの評価は著しく下がります。キズというのもクレジットカードへの支払いの払い忘れなども含まれていまして、僕の場合は作ったクレジットカードで初期設定されていた324円のオプションの払い忘れを学生の頃にしていて、それがキズになっていました。。。そのせいで、融資を断れた（理由に関しては推測です）銀行もあります。クレジットカードはなるべく枚数を減らし、キズなく健全に使いましょう。
まとめると次のとおりです。
借り入れ額・・・最低年収３倍
勤続年数・・・３年以上
与信・・・キズなしがベスト！
質問③：どの不動産投資がおすすめなのか
どの不動産投資が良いかは個人によりけりなので答えがありません。
安全に安全をとる僕の意見を書きますとサラリーマンが副業として始めて不動産投資するなら中古ワンルームがベストです。
理由が様々ですが中古ワンルームを選んだ理由は空室になっても最低返済ができる額だからです。
不動産投資で怖いのは、空室になり、家賃収入がなくなり、自分の財布からローン返済をしないといけなくなった時に、手持ちがなくて払えない状態になることです。
不動産は立派なビジネスでして、今月は返せません、ごめんなさい。というのは通用しません。そのため１番最初の投資は安全に安全をみて、中古ワンルームにしました。
＊追加理由：ファミリータイプよりワンルームの方が都市圏内だと人の流動が大きく、空室になっても埋まりやすいです。
＊追加理由：新築は「新築料金」的に割高です。すぐに価値が下がるので「中古」必須です。
安全をみる僕として不動産投資をこれから始める人に対しておすすめできるのは、中古ワンルームです。理由はやはり、超ローリスクで入門として安全だからです。中古ワンルームで勝手がわかったら、少しずつ大きな額のものに拡げていくのが無難だと思います。
サラリーマン副業の不動産投資の始め方
サラリーマン副業の不動産投資の始め方を紹介します。
手順①：本で基礎学習する
手順②：無料のセミナー・動画で生の物件を体験する
手順③：物件オーディションを実施する
手順①：本で基礎学習する
大前提ですが、まずは広範な知識をつけて不動産投資に対する理解を深めておきましょう。
50冊以上の不動産投資本を読んだ僕が初心者用の本をまとめているので参考にしてみてください。
手順②：無料のセミナー・動画で生の物件を体験する
基礎学習をしつつ、時間をみて実際に物件紹介や不動産体験者の声を聞きにいきましょう。
ポイントは、１つの企業や人だけでなく、複数の場所で話を聞き、客観的にあなたの不動産投資に関する考え方を見つめ直すことです。
次は無料で教材提供や説明会をしているので、ぜひチェックして下さい。
✔️チェック
・ファイナンシャルアカデミー＊資産形成に知識豊富なFA。無料の体験会があるので勉強に良いです。
手順③：物件オーディションを実施する
物件オーディションとは、自分が魅力だと思う物件を評価することです。
候補に挙がっている物件を紙に印刷して床に並べます。このオーディションをするときは友人を呼ぶなど数人で実施することをおすすめします。
不動産事業の入り口は、入居者が入ってくれることです。あなたや周りの人が魅力だと思わない物件は、入居率が下がってしまう可能性があります。
１つの物件に固執せず、いくつかの物件をオーディションにかけて、魅力的な物件を選びましょう。こうすることであなたが所有する不動産物件の魅力を高め、投資の成功率を高めることができます。ぜひ実施してみてください。
まとめ：不動産投資はサラリーマン副業の最終兵器です。大樹になるので早めに育てよう。
本記事は自分の経験から「サラリーマン副業としての不動産投資の選び方・おすすめ・始め方の手順」を紹介しました。
不動産投資は、サラリーマンの経済力の大樹のような母艦になります。
ローンを考えた長期的な投資になるため、早いうちから勉強を始めて取り組んでおいた方が効果的で、将来的に収入が安定します。
早め早めに準備をしていきましょう。
それでは、良い副業ライフを。
サラリーマンきついしな。。。給料も多くないから副業を始めたいな。。。
不動産投資って良く聞くけど、業者さんに騙されて終わりなのかな？